Real Estate 500
It’s Time for
a Change
Greenwashing ade. Um sicherzustellen, dass Unternehmen die neuen ESG-Vorschriften einhalten, muss ein unabhängiger Prüfer oder Zertifizierer gewährleisten, dass die Nachhaltigkeitsinformationen den von der EU angenommenen Standards entsprechen.
Foto: IStock piranka
Die Zeichen der Zeit stehen auf Umbruch und Transformation. Das gilt für die Gesellschaft, für die Wirtschaft im Allgemeinen und die Immobilienwirtschaft im Speziellen. Selten zuvor haben sich in so kurzer Zeit so viele entscheidende Parameter zu einer dynamischen Gemengelage gepaart, in der kaum ein Stein auf dem anderen bleiben kann. En Blick auf die wesentlichsten Herausforderungen und Transformationsvorgänge der europäischen Immobilienökonomie.
Die Immobilienwirtschaft steht vor einer Ära der radikalen Veränderungen, getrieben durch Technologie, Marktbedingungen und gesellschaftliche Anforderungen. Die Transformation von Unternehmen in diesem Sektor ist unumgänglich, aber sie birgt auch erhebliche Herausforderungen und Gefahren.
ESG-Ziele: Der grüne Deal
Am Megathema Nachhaltigkeit führt mittlerweile kein Weg mehr vorbei. Umweltauflagen sind zu erfüllen, um den Ansprüchen von Stakeholdern und der Öffentlichkeit gerecht zu werden. Wer hier den Zug der Zeit verpasst, dem drohen Investoren und Kunden die Rechnung zu präsentieren.
Um die Entwicklung der letzten Jahre zu verstehen, ist es notwendig einen kurzen Blick auf die langjährigen Bemühungen der EU zu werfen. Neun Jahre ist es her, dass auf Initiative der G20-Finanzminister und Notenbank-Präsidenten die Task Force for Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) ins Leben gerufen wurde, 2017 folgte die Veröffentlichung der ersten elf Empfehlungen betreffend Angaben zu Governance, Risiko und Strategie für Unternehmen, die sich mit klimabezogenen Themen, Berichtspflichten und Informationsanfragen von Interessengruppen auseinandersetzen. 2018 verstärkte die EU ihre Bemühungen. Im März veröffentlichte die Europäische Kommission einen Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums. Es ging zunächst um die Festlegung von Kriterien, wann eine Wirtschaftstätigkeit ökologisch nachhaltig ist, und in weiterer Folge um einen rechtlichen Rahmen, der die Aspekte Umwelt, Soziales und Governance (Environment Social Governance, kurz ESG) in den Mittelpunkt stellt. 2021 stellte die Europäische Kommission schließlich in Anerkennung der „existenziellen Bedrohung Europas und der Welt“ durch den Klimawandel den European Green Deal vor. Das ambitionierte Ziel: Die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 sollen um mindestens 55 gesenkt und die EU „in eine moderne, ressourceneffiziente und wettbewerbsfähige Wirtschaft“ umgewandelt werden.
Inside-out & Outside-in
„Um Investorengelder in nachhaltige Projekte zu lenken, bedarf es robusterer Daten über die Risiken, denen Unternehmen in Bezug auf Nachhaltigkeitsthemen ausgesetzt sind, und über deren Auswirkungen auf die Gesellschaft und die Umgebung“, begründet die EU-Kommissions-Beratergruppe European Financial Reporting Advisory Group (EFRAG) ihren Schritt im Jänner 2023, als die sogenannte Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) in Kraft gesetzt wurde, mit der Auflage, sie innerhalb von 18 Monaten in nationales Recht umzusetzen. Konkret: Die CSRD verlangt in Zukunft eine Erklärung, die alle Angaben enthält, die für das Verständnis des Geschäftsverlaufs, des Geschäftsergebnisses, der Lage des Unternehmens sowie der Auswirkungen seiner Tätigkeit erforderlich sind. Offengelegt werden müssen also Klima- und Umweltauswirkungen eines Unternehmens und seiner Lieferkette, soziale Auswirkungen und Verantwortlichkeiten entlang der Wertschöpfungskette sowie klimabezogene Risiken und finanzielle Unsicherheitsfaktoren. Dabei gilt der Grundsatz der sogenannten Doppelten Wesentlichkeit. Unternehmen müssen darüber berichten, wie sich Nachhaltigkeitsthemen auf ihre eigene Leistung, Position und Entwicklung auswirken (Outside-in-Perspektive). Gleichzeitig müssen sie auch darüber berichten, wie sich diese Themen auf die Menschen, die Stakeholder und die Umwelt auswirken (Inside-out-Perspektive). Es geht also sowohl um negative und positive Auswirkungen des Unternehmens auf die Umwelt, als auch um Chancen und Risiken durch Umfeldveränderungen für das Unternehmen.
Kontrollmechanismen & Betroffene
Nach dem Motto „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“ sind auch neue Regelungen für die Prüfung der Angaben in Kraft getreten. Um sicherzustellen, dass Unternehmen die neuen Vorschriften einhalten, muss ein unabhängiger Prüfer oder Zertifizierer gewährleisten, dass die Nachhaltigkeitsinformationen den von der EU angenommenen Standards entsprechen. 2023 sind die generellen Standards für die Berichterstattung verabschiedet worden, 2024 wurden und werden die Standards für Hochrisiko-Branchen definiert. Die Berichterstattung außereuropäischer Unternehmen muss ebenfalls zertifiziert werden, entweder durch einen europäischen Prüfer oder durch einen in einem Drittland ansässigen Prüfer. Kurz gesagt: Was punkto Prüfung bisher mehr oder minder auf freiwilliger Basis erfolgte, wird nunmehr verpflichtend.
Die CSRD enthält zudem weitere Anforderungen, die auf den ersten Blick wie Details erscheinen, die Unternehmen allerdings vor große Herausforderungen stellen werden. So sollen Organisationen nicht mehr wählen können, wo sie die Informationen veröffentlichen. Die Angaben müssen vielmehr im Lagebericht des Geschäftsberichts enthalten sein, der spätestens vier Monate nach Geschäftsjahresende zu erscheinen hat. Auch in Sachen Digitalisierung wird einiges abverlangt. So schreibt das sogenannte „Single electronic Reporting Format“ zukünftig ein Tagging der Nachhaltigkeitsinformationen vor. Ziel ist die Herstellung der Kompatibilität mit dem von der EU noch zu entwickelndem „European Single Access Point“, einem geplanten zentralen Register für digital aufbereitete Berichte.
Anzuwenden ist die neue EU-Richtlinie auf für alle großen Unternehmen und für alle an geregelten Märkten notierten Unternehmen, mit Ausnahme von börsennotierten Kleinstunternehmen. Groß ist dabei kein beliebig interpretierbarer, sondern ein gesetzlich genormter Begriff. Die Rede ist von Organisationen, die mindestens zwei der folgenden Kriterien überschreiten: Nettoumsatz von 40 Millionen Euro, Bilanzsumme von 20 Millionen Euro, 250 Beschäftigte (im Durchschnitt des Geschäftsjahres). Für Unternehmen, die bereits von der zuvor geltenden NFRD betroffen sind, ist die Anwendung seit 2024 vorgesehen. Für Unternehmen, die derzeit nicht unter die Berichtspflichten fallen, ist 2025 das Stichjahr. Die Vorschriften gelten übrigens auch für börsennotierte KMU, die allerdings bis Jahresbeginn 2026 Zeit haben, die Berichtspflichten zu erfüllen. Während eines Übergangszeitraums ist für KMU ein Opt-out möglich, was bedeutet, dass sie bis 2028 von der Anwendung der Richtlinie ausgenommen sind.
CSRD sprengt überdies den europäischen Rahmen. In die Pflicht genommen werden nämlich ebenfalls Nicht-EU-Unternehmen, die in erheblichen Umfang auf dem EU-Markt tätig sind. Konkret wird dies mit einem konsolidierten Umsatz in der EU von mehr als 150 Millionen Euro in zwei aufeinanderfolgenden Jahren beziffert sowie der Existenz einer EU-Zweigniederlassung, die Umsatzerlöse von mehr als 40 Millionen Euro aufweist. Eine Ausnahmeregelung betrifft die Berichterstattung auf Konzernebene. So ist eine Tochtergesellschaft von der CSRD ausgenommen, wenn die Muttergesellschaft die Tochtergesellschaft in ihren konsolidierten Lagebericht aufnimmt, der die CSRD erfüllt.
Computersimulationen helfen, die Zukunft vorauszusagen und zu planen. Die Technologie von Building Information Modeling (BIM) erlaubt es, mit den virtuellen Objektdarstellungen den gesamten Lebenszyklus eines Produkts abzubilden, was durchgehende Optimierungen ermöglicht.
Foto: IStock Warchi
Die digitale Zwillingstransformation
Neben dem Weg in eine nachhaltige Welt ist die Digitalisierung der Geschäftsprozesse zweifellos der zweite entscheidende Megatrend, der die Immobilienwelt von Grund auf verändert. Fakt ist: Digitalisierung und der Einsatz von Künstlicher Intelligenz haben eine Phase der technologischen Disruption eingeläutet, die grundlegende Transformationen erfordert. Fakt ist ebenfalls, dass die Erreichung von ESG-Zielen ohne digitale Mitteln gar nicht erreichbar ist. Es geht also um eine Verschränkung und eine Symbiose der Themen. Gefordert ist ein ganzheitlicher Ansatz.
Digitale Zwillinge stehen dabei wie kaum ein anderes Werkzeug für die Symbiose von Nachhaltigkeit und Digitalisierung. Das Funktionsprinzip ist schnell erklärt. Digital Twins sind virtuelle Modelle eines Prozesses, der die reale und die virtuelle Welt verbinden. Physische Objekte wie Gebäude werden mit Sensoren ausgestattet und liefern Daten über Leistungsaspekte. Das virtuelle Modell, sprich die digitale Kopie, wird mit diesen Daten gefüttert. In der Folge können Computersimulationen durchgeführt werden, um zu testen, wie sich die Veränderung von einzelnen Parametern auf die Leistung des Gebäudes auswirken. Somit lassen sich mögliche Probleme verstehen und bearbeiten, bevor sie überhaupt in der Realität auftreten. Die Computersimulationen helfen quasi, die Zukunft vorauszusagen und zu planen. Die Technologie von Building Information Modeling (BIM) erlaubt es also, mit den virtuellen Objektdarstellungen den gesamten Lebenszyklus eines Produkts abzubilden, was durchgehende Optimierungen ermöglicht.
Die in den einzelnen Planungs- und Bauphasen generierten Daten sollen nicht nur isoliert betrachtet werden, sondern müssen in allen Abläufen zur Verfügung stehen. In der Phase der Planung wird dabei der Grundstein für die Datenqualität gelegt, indem zuerst ein digitaler Zwilling des Gebäudes modelliert wird. Dabei sollen im Idealfall Akteure aus allen Fachgebieten beteiligt sein, um die Immobilie in ihrer vollumfänglichen geometrischen und funktionalen Qualität zu beschreiben. In dieser Phase können bereits Abläufe der Nutzung simuliert werden und gegebenenfalls, ohne großem Aufwand, Korrekturen beziehungsweise Optimierungen stattfinden. Wenn es an die Bauausführung geht, wird auf die Informationen, die in der Planungsphase generiert wurden, zurückgegriffen. Zur Verfügung stehen etwa geometrische Daten für die industrielle Vorfertigung einzelner Bauelemente, die von der Produktionsmaschine direkt gelesen werden können. In dieser Phase kann neben dem großen Zeiteinsparungspotential die Nachhaltigkeit von der Prozess- und Ressourceneffizienz und somit von der CO2-Einsparung profitieren. In der Betriebsphase dienen digitale Mitteln vor allem der Effizienzsteigerung beim Gebäudebetrieb, was in Sachen Nachhaltigkeit einen besonderen Hebel darstellt. Um einen langfristigen Betrieb einer Immobilie zu gewährleisten, sind aber auch frühzeitig Flexibilitäten für Umnutzungen zu berücksichtigen. Schließlich gilt, dass eine Immobilie im Sinne der Nachhaltigkeit so lange wie möglich genutzt werden soll. Die Digitalisierung unterstützt Umnutzungen dadurch, dass sich im Fall von Änderungen von Raumgrößen oder Kubaturen die Funktionalitäten, wie zum Beispiel Raumachsen für Beleuchtung, Heizung, Belüftung, etc., einfach und zeiteffizient den neuen Anforderungen anpassen lassen.
Digital sanieren
Dass die Digitalisierung nicht nur im Neubau, sondern auch bei Bestandsobjekten wertvolle Dienste leisten kann, zeigt sich bei neuesten technologischen Entwicklungen, dank derer bei der digitalen Bestandsaufnahme Gebäude nachhaltig und effizient saniert und neu genutzt werden. Die virtuelle Dokumentation mit 2D- und 3D-Ableitung von bestehenden Objekten ermöglicht es, diese neu zu denken.
Mit den Informationen können etwa auch Leerbestände kosteneffizient und nachhaltig revitalisiert werden. So lassen sich Objekte wiederbeleben, ohne dabei neuen Grund zu benötigen – und das hilft wiederum den Bodenverbrauch einzudämmen und Kosten zu sparen. Diese Lösungen sind mehr als ein digitaler Zwilling, da die umfassende Planung und Begleitung kollaboratives Arbeiten und mehr Effizienz bei großen Projekten ermöglicht. Durch den regelmäßigen Abgleich von Plänen mit Ist- bzw. as-built-Daten lassen sind Folgekosten vermeidbar und notwendige Änderungen und Investitionen in der Zukunft besser kalkulierbar.
Die Baubegleitung solcher Lösungen geht dabei über ein digitales Bautagebuch hinaus. Für immersive Experiences sorgt beispielsweise ein 3D-Walkthrough-Tool. Zusätzlicher Vorteil: Es ist dafür keine proprietäre Software erforderlich. Die erstellten Punktwolken, Panoramafotos und 3D-Aufnahmen sind mittels browserbasiertem Viewer mit jedem Gerät abrufbar. Die Entstehung von Mängeln kann ebenso direkt im Viewer zurückverfolgt werden. Weiters lassen sich Aufgaben und Informationen über das Modell teilen. Damit wird auch für mehr Nachhaltigkeit beim Bau gesorgt. Für das Projekt müssen nicht mehr alle Beteiligten zur Baustelle reisen, sondern können virtuell mitarbeiten. Dabei sparen Unternehmen und Bauträger Kosten, Energie und Zeit. Mittels neuester Technologien für Laser-Scanning und Robotik wird somit die Transformation von Umgebungen in akkurate und realitätsgetreue, digitale und virtuelle Zwillinge möglich. Dabei werden Objekte der analogen in die digitale Welt transferiert, um einen nachhaltigen Mehrwert durch die Verknüpfung mit relevanten Daten zu schaffen, in allen Prozessstadien, vom Bau bis zum Betrieb.
Druck von allen Seiten
Ohne Digitalisierung gibt es in der Bau- und Immobilienwirtschaft keine Nachhaltigkeit, lautet unisono die Erkenntnis internationaler Fachleute. Das Bindeglied stellen Daten und die Datenverfügbarkeit dar. Dafür werden kontinuierlich aktuelle und griffbereite Daten benötigt, ob zur Messung von ESG-Kriterien, für die Auswahl der Dienstleister, die Beurteilung der Marktlage oder die lückenlose Kommunikation und Dokumentation von Bauprozessen. Der Fokus legt sich demnach künftig auf Datenverfügbarkeit, -übertragung, -verknüpfung und -messbarkeit.
Die Conclusio der Experten: Da der Immobilienbranche gewaltige Schritte in Richtung Nachhaltigkeit bevorstehen (Erreichung der europäischen Klimaziele, EU-Taxonomie etc.), muss auf dem Weg in ein nachhaltiges Real Estate Universum die Digitalisierung als Wegbereiter fungieren. Sollte die Digitalisierung der Nachhaltigkeit nicht vorangetrieben werden, so verlieren Immobilien und Objekte an Wert und schlussendlich auch an Attraktivität. Druck komme nicht nur von regulatorischen Maßnahmen wie der EU-Taxonomie und Auflagen der Bauordnung, sondern vor allem von den Investoren, deren Anforderungsprofil für den Immobilienkauf sich gerade grundlegend transformiert.
Young Professionals geben mit ihren neuen Ansprüchen an eine ausgeglichene Work-Life-Balance den Ton an, wenn es bei der Jobsuche um die Wahl des richtigen Unternehmens geht. Employer Branding gewinnt an Bedeutung.
Foto: iStock Delmaine Donson
Entfaltung des Human Capitals, nach innen und außen
Ist von Transformation die Rede, sollte der Blick allerdings nicht nur auf offensichtliche „hard facts“ der Veränderung wie Nachhaltigkeit und Digitalisierung gelegt werden. Es geht schließlich nicht nur darum, eine kongruente Transformationsstrategie zu entwickeln, die alle Veränderungsvariablem des internationalen Marktes berücksichtigt, sondern auch darum, die unternehmensinternen Rahmenbedingungen zu schaffen, damit die Transformation von allen Mitarbeitern auf allen Ebenen täglich im Umgang mit Partnern, Kunden und Investoren gelebt werden kann. Es geht also um klare, eigenständige und unverwechselbare Unternehmensvision.
Gefordert sind dabei die Führungsverantwortlichen von Immobilienunternehmen. Die Anforderung lautet, Unternehmens- und Arbeitgebermarken in einem extrem instabilen Umfeld stabil nach innen und nach außen zu führen. Das zahlt nicht zuletzt über Employer-Branding-Maßnahmen auf die Akquisition der besten Talente des Arbeitsmarktes ein. Letzterer ist in den jüngsten Jahren europaweit von einem Arbeitgeber- zu einem Arbeitnehmermarkt mutiert. Young Professionals geben mit ihren neuen Ansprüchen an eine ausgeglichene Work-Life-Balance den Ton an, wenn es bei der Jobsuche um die Wahl des richtigen Unternehmens geht. Darauf muss reagiert werden, wenn bei der Akquisition der besten Talente ebendiese sich nicht mehr mit einer Bittstellerrolle abfinden, sondern als selbstbewusste, fordernde Personen auftreten, die sich der Fachkräfteproblematik in den Unternehmen mehr als bewusst sind.
Im Kontakt mit (potenziellen) Kunden reicht es wiederum längst nicht mehr, Menschen nur über die eigenen Produkte und Dienstleistungen zu informieren. Es geht darum, sie zu überzeugen. Gelingen kann dies nur mit einer Markenarbeit, die in einem Atemzug auf Technologie und Empathie setzt. „Der Kunde ist König“ bekommt als Slogan einen schalen Beigeschmack, wenn nicht verstanden wird, dass eigentlich das „Leben“ der Kunden gemeint ist. Menschen, die ihre Balance in einer zutiefst unsicheren Zeit suchen, wünschen sich, von Marken als Menschen angesprochen zu werden, und nicht als reine Käufer. Wer seine Zielgruppe künftig erreichen will – gemeint sind sowohl Kunden als auch Talente bei der Mitarbeitersuche –, muss Markenarbeit als Daten-gestützte Empathiearbeit verstehen. Eine starke Marke ist in diesem Sinne keine, die sich anbiedert, sondern die von sich aus Halt gibt und anzieht.
Transformationsfähigkeit von Marken
Fest steht: In einer Welt des immer schneller werdenden Wandels sind auf Dauer nur jene erfolgreich, die nicht den Kontakt zu ihren Kunden verlieren. Die Gründe für den Erfolg einer Markentransformation mögen zahlreich sein. Eine Grundregel gilt allerdings immer und überall: Transformation braucht ein völlig klares Warum. Fehlt der Grund zur Veränderung, ist ein Scheitern vorprogrammiert. Transformation nur um der Transformation willen ist zu wenig.
Am äußeren Anlässen, ein Warum in Sachen Transformation zu finden, herrscht gerade in der Immobilienbranche seit Jahren kein Mangel. Insbesondere der Klimawandel und der EU Green Deal mit seinen neuen Anforderungen stellen Unternehmen vor die Aufgabe, Geschäftsmodelle und Markenimage auf den Prüfstand zu stellen. An ESG führt kein Weg vorbei.
Die Transformationsfähigkeit der Marke wird insofern zu einer essenziellen Frage für alle, die an der Unternehmensentwicklung und Positionierung in der Verantwortung sind. Wer relevant bleiben will, muss sich anpassen − oder möglicherweise neu erfinden.
Die Transformationsfähigkeit hängt dabei von vielen Faktoren ab, darunter die Geschichte der Marke, ihr Image, ihre Zielgruppe und ihr Marktumfeld. Dazu kommen vor allem auf dem Weg der Transformation unverzichtbare Aspekte hinzu, wie die Einsicht der Notwendigkeit eines Wandels, die Unterstützung des Vorhabens von ganz oben, Zeit, Geduld, Fehlertoleranz und Agilität. Und es braucht Mut, weil das Vordringen auf neues Terrain mit Ängsten einhergeht, bei Mitarbeitern wie Kunden. Pioniergeist ist gefragt. Übrigens: Es gibt keine allgemeingültige Antwort auf die Frage, in welchen Feldern sich eine Marke transformieren muss oder will. Es hängt von den Zielen der Marke und ihrer aktuellen Positionierung am Markt und Wettbewerbsumfeld ab.
Ohne valide Daten über die Positionierung der Marke in branchenrelevanten Kriterien wie ESG-Kompetenz, soziales Engagement, Innovationskraft, HR-Kompetenz, Vertrauenswürdigkeit und persönliche Erfahrung ist es nahezu unmöglich, die notwendigen Veränderungen zu identifizieren und umzusetzen. Einige Marken müssen sich möglicherweise in Bezug auf ihre Produkte, ihr Marketing oder ihre Kommunikation transformieren, während andere sich in Bezug auf ihre Unternehmenskultur oder ihre Geschäftsmodelle verändern müssen. Es ist wichtig, dass Markenverantwortliche eine klare Vorstellung davon haben, welche Veränderungen notwendig sind, um ihre Marke zukunftsfähig zu machen. Transformation ist in diesem Sinn ohne jeden Zweifel eine umfassende und ganzheitliche strategische Aufgabe.