Expertenmeinung
ESG 2.0
Herausforderungen von Investoren bei der Transformation des Bestandes
Keine Frage: das Zeitfenster der ersten Auseinandersetzung von Investoren unter dem Schlagwort ESG schließt sich. Viel Überzeugungsarbeit wurde bis heute geleistet, Daten der Objekte gesammelt, Betriebsabläufe optimiert. Das Alles mündete auch in einem effizienteren Verhalten bei der Nutzung von Gebäuden, Unternehmen wurden insgesamt transparenter und auch soziale Aspekte des Wirtschaftens erfuhren eine neue Aufmerksamkeit. Gesetzliche Vorgaben wie die EU-Taxonomie, die Offenlegungsverordnung oder die Klassifikation in Artikel 8 oder 9 Fonds, bildete dabei den gesetzlichen Rahmen. Noch mit einem hohen Autonomiegrad für die Unternehmen auf dem Weg zur CO2 Neutralität bzw. dem CRREM Pfad bis 2050.
Wer nunmehr meint, dass sei es gewesen, der irrt sich. Phase 2 hat begonnen, und hier geht es, wie es Investoren gerne bildlich umschreiben, „um den Eingriff in die Bauhülle“. Das ist zwar nicht immer „Ultima Ratio“, aber die Transformation der Bestandsobjekte gerät stark in den Fokus – gerade für die Bereiche bzw. Verantwortliche welche traditionell für das sog. Asset Management zuständig zeichnen. Da diese – zusammen mit den Fondsmanagern - zugleich „Herren bzw. Damen der CAPEX“ sind (also alle längerfristigen Investitionen in die Gebäude bzw. Fonds) gerät stark die ökonomische Komponente („welche Maßnahmen kosten was und welchen Beitrag liefern diese) bzw. der Renditefokus in den Mittelpunkt der Transformation. Realistischerweise lassen sich alle gutgemeinten und vermeintlich rationalen Maßnahmen in der Summe aber nicht sofort umsetzen. Deutlich wird, dass es sich einmal mehr um einen (längerfristigen) Prozess der Transformation handelt. Operativ stellt sich das als Wirkungskreis zwischen Mieter, Kosten, Dokumentation, Gebäudezustand und sich verschärfenden politischen Vorgaben dar.
Deutlich wird vor allem, dass eine klare Auseinandersetzung mit der Historie des Gebäudes essenziell ist um zB. auch die sog. Wiederverwendbarkeitspotenziale beim Umbau („Reduce, Reuse, Recycle“) zu erkennen. Als klassische Maßnahmen (und am häufigsten durchgeführte), lassen sich dabei exemplarisch Photovoltaik, DGNB-Zertifizierung, Mieterstrommodel, begrünte (Dach) Flächen oder Smart Metering bei Investoren anführen. Verfolgt man diesen Weg stringent, gelingt die Transformation.
Prof. Dr. Thomas Beyerle
Hochschule Biberach adR
Catella Property Valuation GmbH