„Ganz im Vertrauen, bei ESG denke ich mir manchmal: ElitenSehenGrün“, schmunzelte der Mann, hauptberuflich Projektmanager eines prominenten deutschen Immobilienentwicklers. Und auf meine Nachfrage, wie er das meint: „Wissen Sie, in diesen Krisenzeiten geht’s für viele Unternehmen ums nackte Überleben. Da gibt es wahrlich Dringenderes als elitäre Gedanken zum Umweltschutz.“ Der Rest war Schweigen – und es passiert mir nicht oft, dass mich jemand sprachlos macht.
GRÜNES WUNDER
Verstehen Sie mich nicht falsch. Es ist nicht so, dass ich kein Verständnis für die konkreten operativen Nöte von Verantwortungsträgern in schweren Zeiten habe. Aber wer eine „Überlebenskrise“ als Argument anführt, um jene Ressource in Frage zu stellen, die uns allen langfristig das Überleben sichert, der verhält sich doch einigermaßen paradoxal. Und wer die Auswirkungen der Corona-Krise zum Anlass nimmt, Gedanken an die Klimakrise als „elitär“ abzuhandeln, der wird schneller als ihm lieb ist sein grünes Wunder erleben.
VOM OPFER ZUM TÄTER
Was gerade auf die Real Estate Branche zukommt, ist kein Virus, gegen den es eines Tages eine Impfung geben wird. Was droht, ist vielmehr eine unheilbare Krankheit mit einem brisanten Hintergrund: Gebäude sind weltweit für rund 40 Prozent des CO2-Ausstoßes verantwortlich. Werden umweltbedingte Einschränkungen demnächst ähnlich konkret erlebbar wie jene durch Covid-19, wird man die Verantwortlichen der Immobilienbranche nicht nur als Opfer, sondern auch als Täter wahrnehmen. Zur Rechenschaft gezogen wird dann wohl, wer das „E“ in ESG nicht richtig interpretieren konnte.
UNTER DRUCK ERWACHSEN
Dabei ist es spätestens seit Covid-19 nicht mehr allein das „E“, das den Ausschlag gibt. Eine jüngste Umfrage im Auftrag von BNP Paribas Asset Management brachte zu Tage, dass sozialen Fragen im Jahr 2020 eine deutlich zunehmende Bedeutung zukommt. 79 Prozent der 129 befragten institutionellen Anleger und Finanz-Vermittler aus neun Ländern Europas sind überzeugt, dass sich soziale Erwägungen positiv im Risikomanagement und auf die langfristige Performance von Unternehmen auswirken. Mit dem Anstieg um 20 Prozentpunkte im Vergleich zu vor der Krise schloss das soziale Kriterium die Lücke zu Environment- (74%) und Governance-Faktoren (76%). ESG ist unter dem Druck der Öffentlichkeit und der Investoren erwachsen und komplett geworden.
VON NACHHALTIGKEIT ZU ESG
Damit einher geht die Teilablöse des Begriffs der Nachhaltigkeit, der auf sich alleine gestellt viel zu lange viel zu schwammig war. Was bis dato unter dem pauschalen Motto „Tue Gutes und es geht Dir langfristig gut“ lief, wird mit ESG nun dingfest gemacht. Im Fokus stehen mit Environment, Social & Governance drei spezifische Säulen, die von entscheidender Bedeutung sind. Von Unternehmen wird dabei künftig erwartet, dass sie nicht nur handeln, sondern auch über qualitativ hochwertige, genaue, vollständige und prüfbare ESG-Daten verfügen, die für Investitionsentscheidungen geeignet sind.
ESG WIRD MESSBAR
Dass es hier nicht um einen modischen Begriffstausch geht, zeigen die aktuellen Bemühungen um die Entwicklung eines weltweit anwendbaren Standards, der u.a. auf die von Union Investment gegründete Initiative „ESG Circle of Real Estate“ zurückgeht. Ab 2021 soll auf Basis eines umfassenden Scoringmodells die ESG-Performance von Immobilien messbar gemacht werden. Anhand einer Punkteskala von Null bis 100 können Mieter und Anleger dann erkennen, zu wieviel Prozent ein Portfolio die Klimaziele und ESG-Kriterien erfüllt. Die Analyse soll jährlich erfolgen, die Performance der Portfolios ergibt sich aus dem Durchschnitt der Objektbewertungen. Das Scoringmodell kann so zur Basis für ein Benchmarking in der Branche werden.
WIR STUDIEREN
Auch wir vom REB-Institute sind nicht untätig. In Vorbereitung ist gemeinsam mit der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, gif, eine noch heuer erscheinende Studie zum Thema, die den Status quo, entstehende Standards und zukünftig mögliche Szenarios und Strategien beleuchten wird. Zentral erscheint uns die Frage, wie wir Unternehmen auf dem ESG-Weg begleiten und Ansatzpunkte für Optimierungen, Best Practice und Risikomessung bzw. –einschätzung liefern können.
EIGENBILD UND FREMDBILD
Denn eines muss klar sein: Mit einer führenden ESG-Leistung sollen Immobilieneigentümer und –entwickler in Zukunft nicht nur über besser verwaltete, effizientere und ertragreichere Gebäude verfügen. Sie müssen ebenfalls dafür Sorge tragen, dass Stakeholder und die Öffentlichkeit darüber informiert sind. Es ist im Rahmen einer erfolgreichen ESG-Strategie unverzichtbar, ökologisch und sozial nicht bloß voranzugehen, sondern in dieser zukunftsträchtigen Führungsrolle auch wahrgenommen zu werden. Eine positive Eigenwahrnehmung mag ja nett sein, aber es ist die – im Idealfall korrelierende – Fremdwahrnehmung durch Marktteilnehmer, Investoren, Auftraggeber, etc., die den Ausschlag über die tatsächliche Positionierung am Markt gibt.
CONDITIO SINE QUA NON
Meine Überzeugung lautet: Die authentisch kommunizierte ESG-Strategie wird in der Immobilienwelt zu einem der wesentlichsten Treiber der Markenstärke und –position – und zur Conditio sine qua non, um ein Eintrittsticket für den Kapitalmarkt zu lösen. Sollte ich meinen eingangs erwähnten Gesprächspartner demnächst wieder kreuzen, hätte ich bei einem ganz vertraulichen Espresso damit auch einen Tipp zur Überlebensstrategie in Krisenzeiten parat: „ESG. What else?“